مالیات بر خانه‌های خالی چقدر است؟ جزئیات میزان و نحوه تشخیص

یکی از چالش‌های مالیاتی امروز، مالیات خانه‌های خالی است؛ این که نحوه محاسبه مالیات بر خانه‌های خالی چگونه است و خانه‌های خالی معاف از مالیات کدام‌ها هستند. در اینجا درباره نرخ، مبلغ و همه‌چیز قانون مالیات بر خانه‌های خالی را برای شما نوشته‌ایم. با پرشین تکس همراه باشید.

خانه های خالی

مالیات بر خانه‌های خالی چیست؟

مالیات بر خانه‌های خالی یعنی دولت برای خانه‌هایی که مالکان آن، آن را نه می‌فروشند و نه اجاره می‌دهند، مالیات وضع می‌کند. این مالیات بسیار بیشتر از مالیاتی است که مالک باید برای اجاره آن پرداخت می‌کرده است؛ در اصل اگر مالک خانه را اجاره می‌داد و بابت اجاره مالیات پرداخت می‌کرد، متحمل هزینه کمتری می‌شد.

البته این تعریف، تعریف بسیار ساده‌ای است، اما واقعیت ماجرا جز این نیست. همان‌طور هم که از تعریف بالا مشخص است، مالیات خانه‌های خالی، با هدف افزایش عرضه مسکن (چه به‌صورت فروش و چه به‌صورت اجاره)، و جلوگیری از سوداگری و احتکار آن صورت می‌گیرد. قانونی که با وجود ابلاغ آن، سؤال‌ها و ابهامات بسیاری درباره آن مطرح است.

داستان مالیات خانه‌های خالی از کجا شروع شد؟

سال‌های سال است که مسکن، به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین معضلات کشور شناخته می‌شود. از سال‌ها پیش بسیاری از کارشناسان و مسئولان، یکی از دلایل عمده وجود این مشکل را خانه‌های خالی می‌دانستند. به اعتقاد این کارشناسان، برخی افراد که مالک تعداد انبوهی واحد مسکونی هستند، در مقاطعی خاص از فروش و اجاره این املاک خودداری می‌کنند تا باعث بالا رفتن قیمت‌ها شده و پس‌ازآن به فروش برسانند.

از چند سال پیش وضع مالیات بر خانه‌های خالی، به‌عنوان یک راه‌حل برای مبارزه با این مشکل مطرح شد. از همان ابتدا مشخص بود که نحوه تشخیص خانه‌های خالی یک چاله بزرگ در اجرای این طرح خواهد بود. با تمام این‌ها با روی کار آمدن مجلس یازدهم، طرح مالیات خانه‌های خالی شکل جدی به خود گرفت.

با بحث‌های فروانی که درباره نحوه تعیین مالیات خانه‌های خالی به وجود آمد، در 22 تیرماه سال جاری (99) درحالی‌که کمتر از 3 ماه از روی کار آمدن مجلس یازدهم می‌گذشت، طرح دوفوریتی مالیات بر خانه‌های خالی با 11 تبصره به تصویب رسید. این طرح، قرار شد اصلاحی باشد بر ماده 53 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم.

با تصویب اولیه طرح مالیات بر خانه‌های خالی، این طرح به شورای نگهبان قانون اساسی ارسال شد که این شورا با طرح ایراداتی آن را به مجلس بازگرداند. مجلس ایرادات شورای نگهبان را وارد دانسته و پس از چند ماه بررسی و اصلاح آن‌ها، 5 آذر 99 بار دیگر آن را به شورای نگهبان ارسال کرد. درنهایت این قانون 26 آذرماه 99 مورد تائید شورای نگهبان قرار گرفت، 2 دی‌ماه توسط مجلس برای ابلاغ به ریاست جمهوری ارسال شد و هشتم دی‌ماه توسط رئیس‌جمهور به دستگاه‌های مربوطه ابلاغ شد تا رسماً وارد مرحله اجرا شود.

در ادامه بر بررسی ابعاد مختلف این قانون می‌پردازیم

چه نوع خانه‌ای، خانه خالی محسوب می‌شود؟

مطابق قانون مالیات بر خانه‌های خالی، خانه‌هایی که مشخصات زیر را داشته باشند، خانه خالی محسوب می‌شوند؛

1. در شهر بالای 100 هزار نفر باشد
2. اقامتگاه اصلی و فرعی مالک نباشد
3. بیش از یک سال (در پروژه‌های انبوه‌سازی بیش از 18 ماه) از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن گذشته باشد
4. بیش از 4 ماه از تاریخ خرید (تاریخ ثبت سند) آن گذشته باشد
5. بیش از 4 ماه در اجاره نباشد
6. در اجاره فردی باشد که خود دارای اقامتگاه اصلی است
7. توسط مالک در سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی (که در آینده راه‌اندازی خواهد شد) برای فروش یا اجاره عرضه نشده باشد
8. در صورت وقفی بودن، بر اساس وقف نامه مشکلی برای اجاره رفتن نداشته باشد

معافیت‌های قانون مالیات بر خانه‌های خالی

به زبان ساده، تنها درصورتی‌که واحد مسکونی شما، اقامتگاه اصلی و یا اقامتگاه فرعی شما باشد، از پرداخت مالیات معاف خواهد شد. اما اقامتگاه اصلی و اقامتگاه فرعی یعنی چه؟

اقامتگاه اصلی چیست؟

مطابق قانون جدید مالیات خانه‌های خالی، هر فرد می‌تواند تنها یک واحد مسکونی را به‌عنوان اقامتگاه اصلی خود در سامانه اسکان و املاک کشور ثبت نماید. معیار واحد مسکونی نیز، کد پستی تعلق گرفته است؛ هر فرد می‌تواند تنها یک کد پستی را به‌عنوان اقامتگاه اصلی خود معرفی کند.

طبیعتاً، وقتی تنها یک واحد مسکونی را بتوان به‌عنوان اقامتگاه فرعی ثبت کرد، آن واحد مسکونی می بایست محل سکونت مالک باشد.

اقامتگاه فرعی چیست؟

بر اساس جزئیات قانون مالیات بر خانه‌های خالی، هر فرد می‌تواند یک واحد مسکونی را در شهری، غیر از شهری که در آن اقامتگاه اصلی خود را ثبت کرده است، به‌عنوان اقامتگاه فرعی خود ثبت کند. درواقع ویلا و واحد مسکونی افراد در شهرستان‌ها را می‌توان به‌عنوان اقامتگاه فرعی ثبت کرده و بابت خالی بودن آن مالیات پرداخت نکرد.

غیر از این مورد، در دو صورت دیگر نیز مالک می‌تواند واحدهای مسکونی تحت تملک خود را به‌عنوان اقامتگاه فرعی ثبت کند:

1. هر فرد می‌تواند یک واحد مسکونی در شهری که در آن اقامتگاه اصلی خود را ثبت کرده است، به‌عنوان اقامتگاه یکی از افراد تحت تکفل خود معرفی کند که به‌عنوان اقامتگاه فرعی در نظر گرفته می‌شود.
2. درصورتی‌که مالک یا افراد تحت تکفل او، دانشجو، طلبه یا از بیماران خاص باشد و یا در شهری غیر از شهری که اقامتگاه اصلی و فرعی خود را ثبت کرده است، شاغل باشد و مجبور به سکونت در آن شهر باشد، می‌تواند یک واحد مسکونی را در همان شهر به‌عنوان اقامتگاه فرعی دیگر ثبت کند.

نرخ و میزان مالیات بر خانه‌های خالی چقدر است؟

اگر مطابق موارد بالا ملک شما مطابق قانون خانه خالی محسوب شود، احتمالاً مهم‌ترین سؤالی که ذهن شما را درگیر خواهد کرد این است که نرخ مالیاتی که باید پرداخت کنید چقدر است. این نرخ مطابق با زمان خالی بودن و تعداد خانه خالی مالک متفاوت است. نرخ مالیات خانه‌های خالی برای مالکانی که تا 5 واحد مسکونی خالی دارند و کسانی که بیش از 5 واحد مسکونی خالی دارند متفاوت است. در ادامه جدول ضریب مالیات بر خانه‌های خالی را مشاهده خواهید کرد.

جدول ضریب مالیات بر خانه‌های خالی – دارندگان 5 خانه خالی و کمتر

زمان خالی بودن	نرخ مالیات
سال اول	6 برابر ارزش اجاری ملک
سال دوم	12 برابر ارزش اجاری ملک
سال سوم	18 برابر ارزش اجاری ملک

جدول میزان مالیات خانه‌های خالی – دارندگان بیش از 5 خانه خالی

زمان خالی بودن	نرخ مالیات
سال اول	12 برابر ارزش اجاری املاک
سال دوم	24 برابر ارزش اجاری املاک
سال سوم	36 برابر ارزش اجاری املاک

نحوه تشخیص خانه‌های خالی

مطابق آنچه در این قانون پیش‌بینی‌شده است، تمامی مالکان باید اطلاعات واحدهای مسکونی خود را در «سامانه اسکان و املاک کشور» که متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی است، وارد نمایند. در این سامانه برای هر کد پستی، یک واحد مسکونی تعریف می‌شود و باید وضعیت سکونت هر واحد مسکونی توسط مالک و مستأجر مشخص شود.

همچنین در این قانون تمامی مؤسسات و نهادهای دولتی و بانک‌ها موظف شده‌اند، تنها با دریافت کد پستی و نشانی یکتای آن اقدام به ارائه خدمات به مردم کنند و از این طریق فرایند شناسایی محل سکونت افراد را سرعت بخشند.

پیامک مربوط به خانه‌های خالی

وزارت مسکن و شهرسازی موظف است تا با ارسال پیامک با مالکان خانه‌های خالی، نسبت به تعیین وضعیت واحدهای مسکونی آن‌ها شفاف‌سازی کند. کسانی که این پیامک را دریافت می‌کنند، دو ماه فرصت دارند تا در سامانه اسکان و املاک کشور وضعیت واحدهای مسکونی خود را مشخص کنند. درصورتی‌که در این دو ماه، واحد مسکونی توسط مالک تعیین وضعیت نشود، ملک موردنظر خانه خالی محسوب شده و شامل مالیات خانه‌های خالی می‌شود.

نحوه پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی

مالکان واحدهای مسکونی در طول سال موظف به ارائه اطلاعات املاک خود در سامانه اسکان و املاک کشور هستند. پایان تیرماه هرسال، مالکان موظف به پر کردن اظهارنامه املاک خود هستند.

این اظهارنامه، با اطلاعات موجود در سامانه اسکان و املاک کشور تطبیق داده‌شده و پس از بررسی و صحت سنجی توسط اداره مالیات مربوطه، برگ تشخیص مالیات به مالک ارسال می‌شود. درصورتی‌که مالک نسبت به برگ تشخیص مالیات اعتراضی نداشته باشد، تا یک ماه فرصت دارد مالیات خود را مطابق برگ تشخیص پرداخت کند.

جرائم تخطی از قانون مالیات خانه‌های خالی

اولین جریمه این قانون، مربوط به دیرکرد پرداخت مالیات است. همان‌طور که گفته شد، مالک به مدت 30 روز پس از صدور برگ قطعی مالیات فرصت دارد تا مالیات خود را پرداخت کند. در صورت عدم پرداخت به‌موقع این مالیات، به ازای هرماه دیرکرد، معادل 2.5 درصد بر این مبلغ افزوده خواهد شد.

جریمه دیگر مربوط به عدم تعیین وضعیت ملک در سامانه اسکان و املاک کشور است. اگر مالک و یا ساکن، واحد مسکونی موردنظر را در سامانه اسکان و املاک کشور تعیین وضعیت نکنند، مالک موظف به پرداخت مالیات و جریمه‌ای معادل همان مالیات است؛ در اصل در صورت بروز این تخلف، مالک مجبور به پرداخت مالیات 2 برابری است.

همچنین اگر مستأجر خود دارای ملک باشد، درصورتی‌که محرز شود که مالک با علم به این مسئله خانه خود را به وی اجاره داده است، موظف به پرداخت مالیات خانه خالی بابت آن واحد مسکونی و جرائم مربوطه است. شایان‌ذکر است که در سامانه اسکان و املاک کشور، امکان سنجش وضعیت مستأجر برای مالک پیش‌بینی خواهد شد و مالک می‌تواند از طریق این سامانه از وضعیت خانه‌دار بودن مستأجر خود آگاه شده و از بروز این مشکل جلوگیری کند.

در کنار موارد ذکرشده، مالک موظف است حداکثر تا یک ماه پس از تغییر وضعیت ملک، آن را به اطلاع سامانه اسکان و املاک کشور برساند. در صورت عدم انجام این کار، به ازای هرماه تأخیر، مالیات خانه‌های خالی بر آن واحد مسکونی اعمال خواهد شد.

آخرین جریمه مربوط به تعرفه آب و برق واحدهای مسکونی‌ای است که مالکان آن از تعیین وضعیت آن در سامانه اسکان و املاک کشور خودداری کرده‌اند. تعرفه آب، برق و گاز این واحدهای مسکونی، مطابق با بالاترین پلکان قیمتی محاسبه خواهد شد.

نحوه اعتراض به مالیات خانه‌های خالی

پس از دریافت برگ تشخیص مالیات، مالک 30 روز فرصت دارد تا مطابق با آئین‌نامه دادرسی مالیاتی، اعتراض خود را به هیئت حل اختلاف مالیاتی اداره مالیات موردنظر ارائه کند. در این جلسه، نماینده وزارت راه و شهرسازی با مستندات خود که از سامانه اسکان و املاک کشور در اختیار دارد، از مالیات محاسبه‌شده دفاع خواهد کرد.

پس از گذشت 30 روز از تاریخ صدور برگ تشخیص مالیات، این برگ «قطعی» محسوب شده و مالک دیگر قادر به اعتراض به آن نبوده و موظف به پرداخت آن است.

درصورتی‌که برای اعتراض به مالیات اعلام‌شده از سوی اداره مالیات نیاز به مشاوره و کمک داشتید، می‌توانید با ما تماس گرفته و از خدمات مشاوره مالیاتی پرشین تکس بهره‌مند شوید.